Земельные споры

Земельные споры – это конфликты по поводу прав на участки, порядка их использования, конфигурации границ и другие разногласия, связанные с земельными отношениями. Центральным объектом таких споров всегда является земля, хотя встречные требования участников конфликта могут касаться не только её как таковой, но и возмещения убытков, исполнения обязательств в натуре и др.

Сторонами такого спора могут являться:

• физические лица;
• юридические лица;
• органы власти разного уровня.

Особенности земельного права

В отличие от других типов правоотношений сфера землепользования предполагает более высокую вовлечённость госорганов, поскольку земля – это не просто имущество, а национальный природный ресурс. Поэтому земельные участки подлежат кадастровому учёту, а права на них регистрируются в едином государственном реестре (ЕГРН). Ответственным за эту деятельность ведомством в настоящее время выступает Росреестр.

Ещё одна специфическая черта этой области связана с тем, что использование отдельно взятого участка в значительной степени влияет на интересы владельцев окружающих территорий. В связи с этим важной частью системы земельного права являются не только федеральные законы, но и местные нормативные акты, регулирующие категории и виды разрешённого использования участков, правила землепользования и застройки и пр.

Эти особенности накладывают отпечаток и на споры по поводу земель.

Какими нормативными актами регулируется земельная сфера?

Конфликты по поводу земли – одна из сложнейших отраслей права, поскольку отношения в этой области регулируются не одним законом, а объёмным набором нормативных актов. Помимо Земельного кодекса, к «настольным книгам» юриста по земельным спорам относятся:

• Гражданский кодекс;
• Гражданский процессуальный кодекс (для сопровождения споров в судах общей юрисдикции);
• Арбитражный процессуальный кодекс (для участия в тяжбах в арбитражных судах, когда спор носит коммерческий характер);
• Градостроительный кодекс;
• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ;
• масса других законов, постановлений Правительства, приказов Росреестра, а также уже упомянутых местных актов.

Примечательно, что сам термин «земельный спор» ни в одном законе прямо не расшифровывается, хотя используется в ряде документов.

Причины возникновения земельных споров

Очевидной «физической» предпосылкой многочисленных разногласий по поводу земли является её высокая ценность и одновременная доступность для недобросовестных участников оборота. Простой пример: попасть в чужую квартиру и захватить её часть весьма сложно, если у вас нет ключа и инструментов, а присвоить несколько квадратных метров участка – вполне возможно.

Ещё одна причина обусловлена тем, что желания правообладателей участков далеко не всегда сходятся с видением госорганов: например, намерение построить на своей земле торговый объект может не соответствовать местным правилам землепользования.

Помимо этого, эксперты отмечают ещё несколько причин частых земельных споров:

• изъяны в законодательстве, включая отсутствие норм о «профилактике» подобных конфликтов;
• последствия некачественной работы ответственных сотрудников органов власти;
• сложность и изменчивость нормативной базы вкупе с отсутствием механизма информирования землепользователей о новых законах.

Основные виды земельных споров

Земельные конфликты можно классифицировать по разным признакам. Основная их доля связана с вопросами возникновения, изменения и прекращения прав на земельные участки.

Также земельные споры можно условно разделить с точки зрения «триады» прав собственности:

• в рамках использования земельных участков случаются споры, связанные с несоблюдением категории земли, нарушением прав соседей, нанесением вреда природе и пр.;
• по поводу владения споры возникают из-за нарушения границ земельных участков, захвата чужой территории и т. д.;
• в связи с распоряжением землями конфликт может зародиться из-за незаконного раздела и продажи участка и др.

Рассмотрим подробнее отдельные, распространённые на практике типы земельных споров:
1. Признание прав на участок.
Подобные тяжбы возникают по 2 основным причинам:
1) у правообладателя есть законные основания владеть землёй, но он не может их подтвердить (например, из-за утраты документов) либо уполномоченный орган незаконно отказывает в их признании;
2) у претендента нет прав на землю, однако он хочет стать собственником в обход законных процедур.
В таких делах факт наличия прав на земельный участок не порождается решением суда, а только подтверждается, если истец убедит орган правосудия принять его сторону.

2. Споры о границах участка.
К этой категории относится целая группа судебных тяжб по вопросам:

• оспаривания результатов межевания;
• самовольного захвата земли;
• установления или восстановления границ участка;
• исправления кадастровой ошибки и пр.

В зависимости от природы проблемы в ход идут разнообразные доказательства: от архивных материалов и физических параметров участка до независимой экспертизы.

3. Споры, связанные с использованием участка.
В рамках таких конфликтов в суде встречаются пользователь земли и лицо, которое создаёт ему препятствия в процессе её эксплуатации. Это может быть как владелец соседнего надела, нарушающий границы или совершающий на своей территории неправомерные действия, так и государственный орган, наложивший незаконные ограничения.

Одновременно в иске могут быть заявлены требования о возмещении убытков, возникших в результате неправомерных помех при использовании участка.

4. Разбирательства по поводу кадастровой стоимости земли.
Эта категория судебных дел стала в последнее время очень популярной в связи с завышением стоимости участков при их очередной государственной кадастровой оценке. Поскольку от этой величины зависит размер налоговых платежей собственников, они оспаривают кадастровую стоимость с помощью независимых оценщиков.

Как успешно урегулировать земельный спор?

Для защиты своих прав инициатор спора должен подать иск в суд. Если истцом является гражданин, а суть конфликта не связана с предпринимательской деятельностью, разбирательство происходит в суде общей юрисдикции. Неважно, кто при этом будет ответчиком: такое же частное лицо, организация или орган власти. Коммерческие споры с участием ИП и компаний рассматривает арбитражный суд.

Соответственно при подаче иска и участии в тяжбе нужно руководствоваться правилами, описанными в Гражданском или Арбитражном процессуальном кодексе.

Коротко эта процедура состоит из следующих шагов:
1. Сбор доказательств.
2. Подготовка иска.
3. Оплата госпошлины и информирование ответчика.
4. Подача иска в суд.
5. Участие в судебных заседаниях.
6. Получение решения суда.
7. Исполнительное производство (если ответчик не исполняет судебный акт добровольно).